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楼市现降温迹象:房价涨幅放缓 成交量下降
来源:经济参考报    2016-11-21 09:47
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  近日,国家统计局发布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%,分别比9月回落2.9和1.1个百分点。一线城市和二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落。

  业内人士指出,国庆前后全国性的房地产市场调控出台,使得延续了一年多的此轮房地产快速上涨周期中断。但值得注意的是,在资金未完全收紧的情况下,市场可能继续保持“量跌价滞涨”的格局。

  降温 房价涨幅明显放缓

  统计局数据显示,在调控政策的抑制下,房价涨幅明显放缓。9月,70大中城市在新建商品房住宅环比平均上涨1.8%,二手房平均上涨1.45%均刷新了历史纪录。10月快速降温,新建商品房住宅环比上涨为1.07%,二手房环比上涨0.64%,均出现明显下调。

  从10月房价指数的城市变化看,70重点城市中45个城市新建商品房住宅价格指数相比9月出现了涨幅放缓。具体来看,北京从9月环比涨幅4.9%减至0.6%,郑州从7.6%的涨幅降至3.5%,青岛从4.7%下调至1.3%,上海从3.2%降至0.5%,济南也从此前的5.2%降至3.4%。

  此外,涨幅超2%的城市数量较9月大幅减少一半以上。数据显示,9月,70大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的城市多达40个,其中,有23个城市环比涨幅超过2%,5个城市环比涨幅更是超过了5%。但来到10月,环比涨幅超过2%的城市仅11个,较9月的23个大幅减少52%;涨幅超过1%的城市也从此前的40个降至28个。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,国庆前后的这一轮全国性房地产市场调控,收紧程度之严,波及范围之广,为近5年之最,由此也使得延续了一年多的此轮房地产快速上涨周期被中断。

  中原地产市场总监张大伟也表示,9月末以来,全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策,一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲,限购、限贷等关键内容在新政中均有详细涉及。

  萎缩 楼市成交量环比下滑

  在前期市场火爆局面的支撑下,1-10月,商品房销售额达91482亿元,同比增长41.2%,已超2015年全年87281亿元销售水平。同时,销售面积达120338万平方米,同比增长26.8%,创造历年同期最高纪录。

  但从10月单月来看,房地产成交出现快速下滑。中原地产研究中心统计数据显示:截至10月30日,10月全国54个城市合计签约商品房住宅270164套,这也是近3个月来第一次跌下30万套,较9月相比跌幅达到了15%。同时,10月主要城市目前的推盘认购率已大幅下跌至64%,环比跌幅达14个百分点,几乎是今年4月以来的最低水平。

  易居研究院报告显示,10月,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2223万平方米,环比减少8.0%。

  具体来看,10月,4个一线城市新建商品住宅成交面积为348万平方米,环比减少3.3%,同比减少0.8%。二线城市方面,15个二线城市新建商品住宅成交面积为1500万平方米,环比减少13.8%,同比增长7.8%。其中,有9个出现了环比下跌的态势,苏州、福州和南京环比跌幅相对要大。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,10月市场交易相比9月有所下降,体现了政策管控的有效性。加强版限购限贷政策下,热点城市购房门槛提高,使得各类炒房需求减少,进而促使市场交易出现下滑。

  严跃进也认为,随着政策效应的继续释放,预计热点城市市场成交面积有继续下降的可能,房价上涨的幅度也将收窄,进而促使房地产市场回归理性和趋于平稳。

  预判 市场下行压力短期难减

  但值得注意的是,易居研究院数据同时显示,虽然10月楼市成交有所下滑,但相比2010年至2015年7年间的同期水平,2016年10月30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了19.2%、139.0%、45.5%、23.8%、23.8%和11.2%,今年10月市场成交是近7年同期最好的水平。

  价格方面,统计局数据也显示,部分城市涨幅依旧较高,涨幅超3%的城市也有7个。其中,无锡环比上涨4.9%,长沙环比上涨4.5%,郑州上涨3.5%。此外,济南环比上涨3.4%,杭州环比上涨3.2%,赣州上涨3.1%,武汉上涨3%。

  对此, CRIC研究中心研究员杨科伟表示,在房贷资金居高不下的支撑下,部分市场由“热”迅速转“冷”还言之尚早。在资金未完全收紧的情况下,市场将继续保持“量跌价滞涨”的格局。

  中国人民银行10月金融统计数据报告显示,人民币贷款增加6513亿元,同比多增1377亿元,而住户部门贷款增加4331亿元,占比达66.5%。

  值得一提的是,在房贷资金依旧较松的同时,房企资金压力也较小。在没有销售压力的重压下,房企降价意愿极弱。中原地产研究中心数据显示,截至日前24家房企公布前10月销售业绩显示,企业合计销售额达到了1.73万亿元,同比上涨81%,已经接近全面完成年度任务。

  业内人士认为,在此背景下,需警惕房企惰性带来低供应和低投资。杨科伟表示,现阶段投资增速回暖是由于去年基数较低所致,2015年8-12月,房地产投资额连续5个月同比均为负增长,但增速保持较高水平并不能掩盖行业处于调整周期中,在政策偏紧、市场规范之下,房企开发投资意愿不高是不争的事实。

  因此,未来一方面要控制房贷减少投机需求,另一方面要加大房企推盘动力,加大供应量。杨科伟指出,央行在三季度报告中也提出“在抑制资产泡沫的同时,要防范金融风险”,意味着当前房贷总量居高不下,未来会有进一步措施,特别是针对热点城市会有所收紧。

  张大伟也表示,本轮因资金潮导致的楼市持续火爆始于去年3月30日,在持续18个月的爆发后在今年10月出现短期拐点,后续市场走势依然要看资金价格与政策变化。预计本次调控周期起码持续6-9个月,房价将面临下行压力。


编辑:钟伟
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