政策持续鼓励 房屋租赁行业成长空间渐开启

2017-10-20 16:42  来源:中证网

  受相关利好消息提振,昨日租房概念在A股掀起上涨旋风,昆百大A、世联行、三六五网、市北高新牵手封涨停。其中,市北高新成交环比放大数倍。

  兴业证券认为,房屋租赁是房地产下半场重要方向之一,支撑政策密集出台,行业两大痛点——收益率不合理和租售不同权正在被逐步解决,相信在政策强力支持下,房屋租赁行业成长空间较为广阔。

  租赁市场前景广阔

  截至昨日收盘,房屋租赁指数涨幅达到5.86%,位居182个Wind概念指数首位,而同期排位第二的是智能物流指数,涨幅为2.26%。此外,昨日正常交易的房屋租赁成分股全线飘红,无一下跌,其中更有昆百大A等四只股票联袂涨停。与两市量能新低相比,昨日相关概念股普遍放量,备受资金宠爱。

  从需求端来看,中国租房市场未来需求空间巨大,核心因素就是一线和部分二线城市房价高企。房价上涨到一定高度,租房群体和购房群体在较长生命时段里重合度较低。当前,中国核心城市房价收入比已经高于国际城市,租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,租赁需求将大幅增加。对比美国全国36.3%和日本全国35.5%的租房比例,中国目前全国租房比率仅有11.6%;对比美国、日本核心城市50%的租房比率,中国核心城市仅有30%左右,租赁需求增长空间巨大。

  根据链家地产预测,未来租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,这是一个需求空间广阔的市场。

  兴业证券认为,中国过去租赁市场一直难有大规模发展,主要原因之一是租赁未“确权”,即租赁权利一直不清晰,租赁本应享有的三项权利(公共服务、租赁产权和房屋处置权)一直没有法律给予保障。其次,租户也没有物业的重新改造、使用权甚至连合约解约、续约都取决于房东。目前政府正在大力推进租购同权,随着租赁权利的明晰化,将对租赁市场的需求有很大促进。

  从供应量看,未来租赁将成为核心城市住房发展的重要组成部分,根据目前已经披露的各省市“十三五”规划,北京、上海、广州将在“十三五”期间新增租赁住房50万套、70万套、15万套,分别占到新增供应总量的33%、41%和20%。

  政策持续鼓励

  今年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点,租赁市场正迎来政策利好。

  方正证券认为,总体而言,大力发展住房租赁市场包括四大要点:一是加大租赁供给,利用集体用地建设租赁住房等;鼓励放弃转型开展住房租赁业务,培养专业化住房租赁企业。二是允许提取住房公积金支付房租,对租赁企业给予融资支持,推进REITs试点。三是给予税收优惠,推动公租房货币化(市场提供租赁房源,政府发放租赁补贴)。四是通过立法切实推进租购同权。

  地方政府也积极跟进,纷纷出台相关细则,推动地方租赁市场发展。截至目前,已有20余个省市出台加快培育和发展住房租赁市场的实施细则,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。其中50%以上省份提出要允许公积金支付房租,推进REITs试点,支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

  以北京为例,租赁用地大幅推出,且占据了一部分商品房指标。北京新五年的用地规划中,首次单列租赁住房用地:五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,占比21.7%。过去五年(2012-2016年),北京商品住宅计划供地4300公顷(实际供地2452公顷),而2017-2021年,商品住宅计划供地3470公顷,减少了830公顷。

  投资标的选择上,方正证券指出,租赁业务受益于政策鼓励,在融资、房源上将有长足发展,建议关注资金实力强、租赁运营经验丰富、拥有低成本优质房源的企业。

编辑:钟雅欢
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